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Copropriété : les modifications apportées par la loi ALUR

26 novembre 2021 No Comments
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La loi ALUR et la copropriété

Aussi connue sous le nom de loi Duflot II, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été votée au niveau de l’Assemblée nationale au début de l’année 2014, adoptée par le Sénat le 31 janvier 2014 et validée par décision du Conseil Constitutionnel le 20 mars 2014. La loi ALUR concerne les propriétaires qui louent leur bien immobilier et les copropriétés. Dans cet article, l’équipe de CetteFamille vous présente les caractéristiques de la loi ALUR et particulièrement son impact sur les copropriétés.

Les objectifs de la loi ALUR

La loi ALUR a été conçue autour de trois objectifs principaux : réguler les marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives ; favoriser l’accès au logement en protégeant les populations vulnérables ; développer l’innovation et la transparence. Pour accomplir sa vocation, la loi ALUR prévoit différentes mesures qui concernent aussi bien les locataires, les propriétaires, les bailleurs, les copropriétaires, les agences immobilières et les garants.

Délimiter les zones géographiques dites « tendues »

La loi ALUR délimite les zones tendues en France. Autrement dit, elle distingue les agglomérations où la demande en matière de logement est supérieure à l’offre de logements disponibles. Les villes considérées comme des zones tendues sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste de Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Menton-Monaco, Meaux, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Dans ces villes et leur agglomération, le délai de préavis imposé au locataire est d’un mois contre trois dans la réglementation classique.

Améliorer la relation entre le locataire et le propriétaire

La location d’un bien immobilier implique le rassemblement des contrats de bail, des états de lieux, des diagnostics techniques et de l’ensemble des pièces justificatives. Avec la loi ALUR, l’ensemble de ces documents fait l’objet d’un cadre réglementaire précis et obligatoire. Dans le cas de la location d’un logement meublé, la loi ALUR prévoit une liste des éléments qui doivent être présents dans la maison ou l’appartement. Enfin, la loi ALUR apporte une clarification de la définition de la location meublée de courte durée et saisonnière. Toutes ces précisions permettent d’améliorer la relation entre le locataire et le propriétaire.

Lutter contre les pratiques abusives

Dans les zones tendues, les loyers ne doivent pas excéder le loyer de référence majoré. Le nouveau locataire ne doit pas payer un loyer plus élevé que son prédécesseur, sauf en cas de travaux de rénovation entrepris par le propriétaire. Cette mesure permet de lutter contre les pratiques abusives dans le domaine de l’immobilier. En parallèle, la loi ALUR instaure des services en ligne qui facilitent la demande de logement social et développe l’offre de logements abordables grâce à l’intermédiation locative. La loi ALUR prévoit également un droit à l’information des personnes hébergées sur leurs droits fondamentaux et elle a mis en place des moyens concrets pour les défendre et ce quelle que soit le type de logement dans lequel elles vivent.

L’impact de la loi ALUR sur les copropriétés

Désigné lors de l’assemblée générale des copropriétaires, le Syndic de copropriété gère les finances et l’administration de la copropriété, joue le rôle de conseiller et de conciliateur en cas de litiges. Côté obligations, le syndic de copropriété doit informer les occupants de l’immeuble des décisions prises lors de l’Assemblée Générale. En cas de faute de gestion, sa responsabilité est engagée. La promulgation de la loi ALUR a un impact certain sur les copropriétaires et sur les Syndics de copropriétés. Le texte de loi fixe pour objectif d’améliorer la relation entre le syndic de copropriété, autrement dit le représentant légal du syndicat des copropriétaires, et les copropriétaires d’un immeuble. La loi permet également de prévenir la dégradation du bien immobilier et de protéger les copropriétés contre les logements insalubres.

Faciliter la réalisation des travaux avec la majorité simple

La loi ALUR tient à conserver les immeubles et à éviter tout type de dégradation. Pour cela, elle impose la majorité simple pour le vote d’un certain nombre de travaux. Pour information, la majorité simple signifie que pour être adoptée, une proposition doit réunir le plus de voix, contrairement à la majorité absolue qui correspond à plus de la moitié des voix. Ainsi, la loi ALUR copropriété impose la majorité simple pour des travaux d’intérêt collectif effectués au niveau des parties communes ou privatives relatifs à la conservation des immeubles, à la préservation de la santé, à l’optimisation de la sécurité des occupants des immeubles, à la restauration des immeubles et à leur accessibilité. Pour tout autre type de travaux, tels que ceux de surélévation, de création de nouveaux locaux privatifs ou de transformation, c’est la majorité absolue qui est requise.

Changer les obligations des Syndics et des copropriétaires

Depuis 2014, la loi ALUR contraint les Syndics et les copropriétaires à se soumettre à certaines obligations (Cliquez sur les boutons) :

Mise en place d’un budget prévisionnel : chaque syndic de copropriété doit assurer la mise en place et le suivi d’un budget prévisionnel après concertation avec le Conseil Syndical ;

Mise en place d’un fond de travaux : depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés de plus de 5 ans doivent payer une cotisation annuelle correspondant à environ 5 % du budget prévisionnel établi par le syndic de copropriété pour alimenter un fond de travaux ;

Soumission de l’externalisation des archives à un vote : si le syndic d’une copropriété souhaite externaliser la conservation des archives, il doit soumettre son projet au vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires et obtenir la majorité absolue ;

Production d’une fiche technique et financière : chaque année, le syndic d’une copropriété doit réunir les données financières et techniques de l’immeuble dans une fiche synthétique mise à la disposition des copropriétaires

Mise à disposition d’un carnet d’entretien aux copropriétaires : tout comme la fiche technique et financière, les syndics de copropriétés doivent établir un carnet d’entretien et le mettre à disposition des copropriétaires

Déclaration de la copropriété à un registre national d’immatriculation : le syndic a pour obligation d’enregistrer la copropriété dans le registre national d’immatriculation

Mise en concurrence des projets de contrats de syndic : l’Assemblée Générale a pour obligation de mettre en concurrence tous les projets de contrats avant de désigner un syndic de copropriété

Réalisation d’un diagnostic technique global : depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR oblige la réalisation d’un diagnostic technique global permettant d’évaluer l’état des parties communes, la situation du syndicat et la mise en lumière des améliorations à apporter.

L’ensemble de ces obligations mentionnées dans la loi ALUR ont pour objectif de privilégier la transparence et de favoriser davantage la réalisation des travaux indispensables à la conservation des immeubles. 

CetteFamille propose un accompagnement spécifique pour l’ensemble des acteurs institutionnels qui agissent en faveur des personnes en perte d’autonomie ou de leurs aidants. Nous intervenons avec les collectivités locales et les mairies pour proposer les meilleures solutions d’hébergement aux seniors.

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